契約時に読む、
賃貸住宅トラブル防止について

賃貸住宅トラブルの大半は退去時の原状回復費（入居中あるいは入居前についた傷や汚れ破損などの、賃貸人と賃借人との費用負担トラブル）です。
基本的には、入居（契約開始日や、鍵の受領）した時点から、入居者の負担（管理責任）が発生します。

とは言え、入居してからしか分からないような、住宅設備や扉など建具の不具合などもあります。賃貸借契約書には、それらの不具合がないかの確認をしたうえで、賃貸借契約を締結された、と記載される事が通常です。
前提として、鍵の受渡しをした時点で、入居者が気付かなかっただけで、引っ越し作業や来客など可能性は十分にあり、管理会社は、契約書面でのジャッジしかできなくなってしまいます。

ですが、管理会社等に一速く報告（契約条項では「善管注意義務」と言います）すれば、明らかな不良と判断して初期対応で修理させて頂く場合も多々あります。
上記の報告を、引っ越しや新生活の煩雑さに追われて放置してしまうと、１ヶ月、３ヶ月、半年、一年・・・と経過するにつれ、初期不良なのか？“善良な管理者”として通常のほこりの手入れや拭き掃除をしなかった責任なのか？分からなくなってしまい、且つ、“善良な管理者として報告義務”に違反したとして、退去時や、申告した時点で、入居者の負担、あるいは放置した事によって修理ができなくなったり、症状が酷くなったとして一部入居者負担を余儀なくされる場合があります。

何が負担で何が負担でないのか？
負担の見分け方は、通常ハウスクリーニングは貸主負担なので、クリーニングで落とせるものは貸主負担、クリーニングで落ちないものは借主負担が通常の目安です。
つまり、善良な管理者として通常の生活での損耗は負担対象にはなりません。
例えば、生活上必要なタンス、ベッドなど家具による畳の日焼けや冷蔵庫の電気熱による壁紙の煤焼けも負担にはなりません。
また、時計やカレンダーは生活必需品なのでその画鋲の穴は負担になりません。

しかしポスターや絵画など趣味と分類される過度な画鋲の穴やシール跡は対象になります。（市販のシール型・粘着型のフックは経年によって取り外す際に壁紙や木目を破損してしまうので要注意です※ピンフックをお勧めします）
尚、借主負担の場合でも、一般的に退去後のリフォームや修繕費として敷引金や礼金を払っていると誤認されている方が多いのですが、通常損耗費は月々のお家賃に含まれており、居住期間によって控除されたり軽減される事になっています。あまりにも意識し過ぎて快適な生活の妨げとならないためにも、是非『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』を一読下さい。

こんな事象にご注意

最近の事象としてご注意いただきたいのは、本人にも悪意や過失を認識し難い事故で、床を傷付けない予防目的やインテリアで敷かれるカーペットやマットの滑止めのゴム部分が長期使用や熱などで床に浸蝕着色を起こしてしまう、DIY家具などの塗料が床に着色浸蝕してしまう、ユニットバスで髪染めや脱毛など 強い液剤をよく洗い流さないままで床や壁に浸蝕着色を起こしてしまう、ユニットバスに取り付けた棚などの吸着盤のゴムが浴室パネル着色を起こしてしまう、買ったばかりの布団を洗わずに使用していて染料が壁紙に色移り着色してしまう、といった通常生活といえる事で起きてしまう事故があります。

この事故は殆どの販売元や販売店が補償してくれず、同じ理由で貸主負担ではなく使用者責任・借主の費用負担となります。特にフローリングや浴室パネルは高額な修繕工事となり、かつ本人に過失を認識し難い事故がトラブルとなります。

こういった新たな事故を防ぐには使用前の確認と試用、日常において定期的に点検し清掃と洗い流しをしていただくことしかありません。大きな過失となる前に是非ご留意下さい。

賃貸保険・少額短期保険（家財保険・火災保険）への理解

賃貸ショップなどから指定された少額短期保険に加入されていると思いますが、継続や入り直しは必ずしてください。そしてご自身の加入している保険内容も確認をしておいてください。契約時の保険はあくまで貸主目線での指定ですので、入居者さんのイメージとは違う「これは出て」「これは出ない」という事があるかもしれません。

退去立会いの際に、扉や建具や壁や床の破損が、保険で補償されたのに・・・という事もありますが、保険が使えるのは保険期間ではなく居住中だけとか、地震で物が倒れたと言ってしまって地震に因る事故は補償対象外とか、自身が転倒して自身が倒した物であれば補償されたとか。。。保険によっては建物内、敷地内で起きた事故（駐輪場で自転車にイタズラされた、荷物を置き忘れて盗まれた、等々）なら一定の補償やお見舞い金が出る事もあります。

万一火事を起してしまった場合は勿論、隣室からの延焼（もらい火）、煙・煤被害や消火活動による漏水でも、自室は自室の保険でしか補償されません。
仮に貸主の建物火災保険で補償されたとしても、貸主側の保険会社から各契約者に求償（損害賠償請求）されます。各自加入継続していれば貸主借主の保険会社間で解決されます。
火災事故は、失火法という特別な法律によって、火元に（加害者といえる）過失があれば損害賠償請求をすることも可能ですが、そうでなければ自分で加入している火災保険などから補償を受ける必要があります。

特記事項

※特記事項として、本来玄関扉の鍵、退去後のハウスクリーニング費用など賃貸人の負担とされる項目についても、賃貸借契約書の特記事項に記載されていたり、特に説明を受けている場合、賃借人（入居者）の負担と認められる項目もありますので、賃貸業者さんの説明をよく聴いて確認をして下さい。
※特記事項に記載のない害虫駆除代やハウスクリーニング代の支払いは貸主も管理会社も知らないことが多いのでご注意下さい。

ですので、契約してからではなく、直してもらうのか、契約前からの損傷として特記事項や別紙覚書を交わすなど記録を残すのか、契約前に相談、確認をして下さい。 それでも気付かなかった傷や不具合は、少なくとも、気付いた時点でめんどうかもしれませんが、電話、ＦＡＸ、郵便、メールなどで管理会社や賃貸ショップ等に連絡を入れ、退去時のトラブル防止と、入居中の余計な心配から解放された賃貸生活をお送り下さい。

賃貸住宅の原状回復費トラブルについて、平成１９年９月に『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（東京都版）』が施行されました。地域に寄っては保証金や敷金、更新料など、様々な慣例や解釈がありますが、訴訟となった場合、最高裁では東京都版が採用される為、東京都版のダウンロードや閲覧をお勧めしておりましたが、平成２５年３月に『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（大阪版）』が施行されております。 ご家族や知人の方へも広めて下さい。より多くの方に知っていただくことで、保証金や敷金、賃料などが適切でトラブルのない賃貸住宅生活の促進につながります。

管理会社　株式会社ソレイユホーム
2022年4月5日追記